내 집 마련의 3가지 필살 비법은?

직장인 나전세(40·가명)씨는 요즘 부쩍 집을 사야겠다는 생각이 들어 틈이 날 때마다 집과 회사 근처 부동산 중개업소를 둘러본다. 임대차 재계약을 하는 2년마다 수천만원씩 전세금을 올려주느라 등골 빠지는 것도 이제 질렸고, 지금 사는 서울 공덕동 아파트 전셋값 3억1000만원에 목돈을 조금만 더 보태면 지긋지긋한 전세살이에 종지부를 찍을 수 있을 것 같기 때문이다.

마침 정부가 총부채상환비율(DTI)과 담보대출인정비율(LTV) 등 대출 규제도 완화한 데다, 올해까지 구입하는 전용 85㎡ 이하 또는 6억원 이하 주택에 대해 향후 5년간 양도소득세 및 취득세까지 면제해주기로 하면서 조건 또한 유리해졌다.

나씨는 고민 끝에 사내 ‘재테크통(通)’으로 꼽히는 동료 선배 이자택(43·가명)씨가 최근 내 집 마련을 했다는 소문을 듣고 그에게 도움을 청하기로 했다.

이씨를 만나고 돌아서는 순간, 나씨는 눈과 귀가 번쩍 트이는 느낌이 들었다. 이씨가 평소 친동생처럼 아꼈던 나씨를 위해, 그동안 듣고 배우고 따라 하며 체득했던 내 집 마련 3가지 필살기를 전수해줬기 때문이다.

이자택씨가 전해준 내 집 마련 세 가지 필살 비법은 어떤 것일까.

◆ 전세가율이 높은 곳을 택하라

그는 우선 지금 사는 지역의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높다면 주변에서 눈여겨 봐둔 단지를 골라볼 것을 권했다. 전세가율이 높다는 것은 주택 실수요층이 두텁다는 말이 된다. 또 높은 전세가에 비해 매매가는 상대적으로 낮아 전세에서 자가로 전환하는 부담이 적다.

특히 최근 매매가가 하락하면서 집값이 은행대출과 전세금을 합한 가격에도 못 미치는 ‘깡통전세’의 우려마저 커지고 있지만, 전세가율이 높은 곳에서는 ‘다른 나라’ 이야기다.

전세가율이 높은 지역은 대체로 생활 인프라가 좋고 인구유입이 많은 곳이기 때문에, 주택경기가 살아나면 시세 상승 여력도 기대해 볼 수도 있다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난달 전국 아파트 평균 전세가율은 59.4%, 수도권이 55.2%를 기록 중이다. 수도권 시·군·구 가운데 전세가율이 60%를 넘은 지역도 16곳이나 된다.

서울에서는 성북구(62.0%)와 관악구(61.1%), 서대문구(60.7%)가 전세가율이 높으며, 경기도에서는 이천(66.9%)과 화성(63.5%), 하남(62.4%), 안양(62.0%), 의왕·수원(61.5%) 등이 전세가율이 높은 편이다.

◆ ‘입지의 완성’은 교통

역세권 입지는 비슷한 조건의 비역세권과 비교해 적게는 수천만원, 많게는 1억원 이상의 집값 차이를 보이기도 한다.

서울의 역세권이라면 마다할 리 없는 조건. 하지만 자금 사정이 허락지 않는다면 굳이 ‘서울 역세권’을 고집할 이유가 없다. 늘어나는 수도권 교통망을 활용해 서울 역세권 생활을 누리면 된다.

특히 새 정부가 공약으로 걸었던 수도권고속철도(GTX)나 구리~포천간 민자고속도로 구간 등이 지나는 의정부 일대나, 지난해 추가 개통된 경춘선 별내·신내역 인근 등지는 서울 강북권이나 수도권 북부 지역의 주택 실수요자라면 관심을 가져봄 직한 곳이다.
수도권 남쪽으로는 수서에서 동탄을 걸쳐 평택까지 이어진 KTX 노선(2015년 개통 예정)이 지나는 지역도 주목해볼 만하다.

◆ 정부 정책을 활용하라

정부가 내놓은 정책을 십분 활용하는 것은 재테크의 기본 가운데 기본이다. 정부가 내놓는 새로운 금융·저축 상품에 사람들이 몰리듯, 부동산 시장에서도 정부가 내놓는 대책을 잘 활용하면 쏠쏠한 재미를 볼 수 있다.

요즘 같으면 4·1 부동산 종합대책에 포함된 양도세·취득세 면제 조항이 해당한다. 내 집 마련을 계획하고 있다면, 이런 세제 혜택이 있는 단지를 선별하는 것이 유리하다.

세제 혜택에서만 적어도 수백만원에서 수천만원 정도는 앉은 자리에서 버는 것인 만큼, 놓쳐서는 안 될 내 집 마련의 필수 확인 조건인 셈이다.