이 불황에… 용산개발의 운명은?

이 불황에… 용산개발의 운명은?

유하룡 기자

 

입력 : 2013.02.14 03:24

코레일 "밀어붙이기에는, 너무 큰 리스크"…
민간 출자사들 "포기하기에는, 너무 좋은 사업성"
한달 안에 59억 못막으면 부도… 376만㎡ 쇼핑몰·오피스 등
불황에 팔릴지 여부가 관건
코레일 "상업시설 너무 넓고 3.3㎡ 3700만원 분양가 높아"
민간출자사들 "비싼 편 아니다… 강남역 인근은 3.3㎡ 당 1억"

서울 용산국제업무지구 개발 사업의 운명이 앞으로 한 달 안에 판가름난다. 다음 달 12일까지 금융이자 59억여원을 막지 못하면 부도가 불가피하다. 하지만 자금조달 방안을 놓고 이 사업의 최대 주주인 한국철도공사(코레일)와 민간 출자사 간 갈등이 해소되지 않아 향후 전망은 불투명하다. 갈등의 최대 이유는 사업성이다. 코레일 측은 이대로는 사업성이 낮으니 계획을 바꾸자고 주장한다. 민간 출자사는 그대로 가도 흑자가 날 수 있다고 말한다.

코레일 측은 오죽하면 삼성물산이 4조6000억원의 적자가 불가피하다며 주관사 지위를 포기했겠느냐고 지적한다. 분양가가 비싸고 한꺼번에 많은 물량이 공급돼 리스크가 크다고 본다. 민간 출자사들은 그동안 이자 감면·땅값 납부 연기 등 사업정상화 조치가 이뤄져 2조7000억원 안팎 흑자를 주장한다.용산국제업무지구는 부지면적 52만여㎡, 건축물 전체 연면적 376만여㎡에 달한다. 이 가운데 사업성 논란의 핵심은 오피스빌딩과 쇼핑몰, 아파트다. 과연 이들 건물이 지금 같은 불경기에 다 팔릴 수 있겠느냐는 것이다.

①오피스빌딩

오피스 빌딩은 모두 5개 동이 들어선다. 111층 규모의 랜드마크 타워와 일반 오피스 3개 동, 부티크 오피스 1개 동 등이다. 이 가운데 랜드마크 타워는 코레일이 4조2000억원에 선매입했다.

민간 출자사들은 나머지 오피스도 3.3㎡당 3150만원에 매각이 가능하다고 판단한다. 현재 서울 도심 10개 오피스빌딩의 평균 월 임대료와 관리비를 바탕으로 역산하면 매각가격이 3.3㎡당 3200만원 정도 나온다는 것. 민간 출자사 관계자는 "국내 굴지의 대기업이 오피스 2개 동을 3.3㎡당 3500만원에 매입하겠다는 의사도 보이고 있다"고 말했다.

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코레일은 "경기가 좋을 때 이야기"라고 반박한다. 지난해 3분기 기준으로 서울 도심의 오피스 평당 매매가는 2000만원을 겨우 넘었다고 주장한다. 코레일 관계자는 "글로벌 경제 위기로 국내 오피스 시장에 비관적 전망이 많다"면서 "아직 검증되지 않은 용산에서 3.3㎡당 3000만원대 분양가 책정은 무리"라고 말했다.

②쇼핑몰

코레일 측은 상업시설 면적(109만여㎡)도 지나치게 많다고 우려한다. 전국 롯데백화점 영업면적(8만6000㎡), 서울 강남 코엑스몰(20만여㎡)과 비교할 때 계획대로 4년 안에 소화하기 힘들다는 것. 평당 3700만원으로 계획된 분양가도 너무 높다고 지적한다. 코레일 관계자는 "아직 주변 상권 형성이 안 돼 명동이나 강남보다 투자 매력이 낮다"고 말했다. 2006년 오픈한 용산 아이파크몰도 6년이 넘었지만 활성화에 어려움을 겪고 있다는 것이다.

민간 출자사 측은 분양 면적이 많은 것은 인정한다. 하지만 33만평 가운데 40% 이상은 백화점, 카지노, 면세점, 멀티플렉스극장 등 대형 앵커시설로 이 시설은 개별분양이 아닌 통매각 대상이라는 것이다. 분양가도 현재 용산 일대 상가 시세가 3.3㎡당 7000만~1억원, 강남역 일대 신규 분양상가(1층 기준) 1억원 안팎인 점을 감안하면 비싸지 않다고 설명한다. 민간 출자사 관계자는 "2014년부터 2년에 걸쳐 순차적으로 분양하기 때문에 물량 부담도 적다"고 말했다.

③아파트

아파트는 오피스텔을 포함해 총 6000여 가구가 건설될 예정이다. 코레일 측은 현재 계획된 3.3㎡당 3500만원은 시장에서 팔릴 수 있는 가격이라고 보기 힘들다는 입장이다. 아파트 시장이 하락세에 접어들었고 고가 아파트 수요도 감소했다는 것이다. 민간 출자사들은 오히려 분양가를 보수적으로 잡았다고 주장한다. 현재 국내 최고가인 서울 삼성동 아이파크는 시세가 3.3㎡당 5000만원을 넘는다. 분양 물량도 많지 않다고 말한다. 아파트 일반분양 물량은 총 880여 가구다. 피데스개발 김승배 사장은 "물량이 한꺼번에 나오지 않으면 시장에서 소화하기에 무리한 금액은 아닌 것 같다"고 말했다.